【金利を比べるな】損しない住宅ローン５つのポイント

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この記事を書く私は、住宅業界歴１６年目の間取りデザイナーぽりんきです。

記事の執筆者

知らないと損する住宅ローン５つのポイント、1つめはフルローンを利用する

このように思った人もいるかもしれません。

確かにフルローンは自己資金ゼロってことなので、心配になる人の気持ちはわかります。

でも、貯金がほとんどないのに、自己資金を出してしまって貯金を使い切ってしまうほうがリスクです。

つまり、自己資金が100万円くらいの人はフルローンを考えてくださいってこと。

貯金が1000万円以上あって、返済を抑えるために自己資金を出すなら問題ありません。

でも、貯金額に余裕がない人は無理に自己資金を出そうとしないでください。

昔は住宅ローンの金利が高かったので自己資金を出すメリットがありました。

でも今は低金利だから。わざわざ貯金をきりくずして無理やり自己資金を出しても

ほとんど返済額は変わりません。

それよりも、貯金を切り崩してしまったことで、家族が病気になったり、車の事故で修理費など突発的な支払い

にお金を払えなくなる方が心配です。

ここで具体的にフルローンの場合と自己資金を100万円出しだ場合で試算してみましょう。

3000万円の借入と2900万円を金利0.5%で借入した場合

毎月2,600円、35年後の総返済額が9万円しか変わらないので無理に貯金を切り崩してまで自己資金を出すメリットはそれほどありません。

昔は、諸費用は自己資金が必要でした。

でも、最近は、銀行同士の競争が激しくなってきていて、ほとんどの銀行でフルローンが組めます。

土地や建物の契約金があるので、一時的に支払うお金は必要です。

でも、フルローンの仕組みを利用するとすぐに取り戻せます。

確かに、大手都市銀行を筆頭に一部の銀行は、自己資金の割合が一定を超えると金利が下がる条件があります。

でも、自己資金を出したからって言って、どこにも負けない好条件になるか？と言われると

そんなことはありません。

むしろ、フルローンを組んでも、金利が変わらない地方銀行の方が条件が良い場合がほとんどです。

他にも、フルローンを組むメリットがあります。

それが団信です。

ダンシンとは、例えば借入したご主人が死亡したり、高度障害になるとローンの残債がなくなる保険のことです。

この保険は金利の中に保険料が入っていると言われていて、ほとんどの場合無条件で入らされます。

もしものことがあれば、住宅ローンの残債はダンシンで完済できるので、わざわざ貯金を切り崩す必要はないです。

数年前は、自己資金があることで、

審査が有利になる。

金利が優遇される。

ことがあったんですが、今は低金利と銀行どうしの競争が激しくなり当たり前のようにフルローンが組めるようになりました。

なけなしの貯金を切り崩してしまうくらいなら、フルローンの選択肢も検討してください。

続いて知らないと損する住宅ローン５つのポイント2つめは借りすぎに注意しようです。

そんなの当たり前じゃんて思った人ちょっと待って下さい

実は、借りられる金額がどんどん増えてきているんです。

だから、借入可能額よりかなり少なく借りたとしても、借りすぎになってしまうことがあるんです。

これも銀行の競争が原因です。

35年じゃなくて、40年返済が可能だったり、

ふらっと５０と呼ばれる５０年ローンまであります。

他にも、車のローンがあったら住宅ローンに借り換えしてくれる商品を持っている銀行もあります。

少し専門的なことを言うと、審査金利が下がり、返済比率が上がっています。

今までは、金利が途中で上がった時のことも考えなくちゃいけないよねってことで

本来借りる金利よりも高い3から4%くらいで審査されていたわけです。

それなのに、今は、実行金利と呼ばれる実際に借りるときの金利で審査されたり、年収に対する返済比率の上限を上げてしまっている銀行まであります。

じゃあ具体的に数字で見てみましょう。

年収500万円の人が審査金利3%返済比率35%で計算すると借入限度額は3780万円。

でもこれが審査金利が実行金利と同じ0.5パーセントの銀行だと5610万円となり。

年収500万円は同じでも、1830万円も借りられる金額に差が出てしまっているんです。

そのせいで。

ほんの数年前は、年収の7倍程度が上限と言われていました。

しかし、最近では年収の9倍以上まで貸してくれる銀行が出てきてしまいました。

いくら借りられるからと言って、本当に支払っていけるかどうかは別の話なので毎月の支払い金額を見るようにしましょう。

知らないと損する住宅ローン５つのポイント、3つめは、金利だけで比べない

金利が低くても、手数料が高い銀行があります。

同じ３０００万円を借入しても手数料が5万円のところがあれば、2パーセントの60万円のところもあります。

つまり、長くコツコツ金利で回収していた銀行が頭を使って最初に大きなお金をいただいてしまおうという作戦になってしまっています。

他にも、団信が手厚く優遇されている場合があります。

ガン団信などの本来オプションの保険が無料の銀行があります。

団シンだけなら死亡と高度障害だけですが、ガンと診断されるだけで住宅ローンの残債がなくなる保険もあります。

早めにがん検診に行ってステージ1のガンを早期治療で完治しても保険が適用されるものもあるので、大きなメリットがあります。あります。

診断された時点で、適用されるものもあれば、入院しないといけないとど条件がそれぞれ異なるので注意が必要です。

とにかく、金利以外にも比較するべきポイントがたくさんあるのでチェックしましょう！

知らないと損する住宅ローン５つのポイント、４つ目は事前審査はたくさんやろう

え？審査しすぎると良くないって聞いたんだけど

って思った人もいるかもしれません。

審査をしすぎると良くないのは住宅ローンの審査に落ちまくっている人だけです。

実は、住宅ローンの審査をしたかどうかが個人信用情報に載ってしまうので、審査に落ちるレベルの個人信用情報の人が何度も何度も住宅ローンの審査をしてもわかってしまうんです。

だから、住宅ローンの審査が問題ない人は何回審査をしても問題ありません。

審査をたくさんすることでどんなメリットがあるんでしょうか？

大きく２つあります。

１つは、審査をしなければわからない好条件が出ること。

もう一つは、金利の値引きが期待できることてます。

１つめの審査をしなければわからない好条件ですが、ネットに記載がある住宅ローン金利は、表の情報です。

そして、審査をするとわかる裏金利があります。

つまり、審査をしてみないとわからないってことです。

裏情報は事前審査をすることでわかったり、自ら銀行に行って審査をするんじゃなくて、住宅会社を通して審査することで、低い金利が出ることもあります。

とにかく、表面的な金利情報だけで良いか悪いかを判断するんじゃなくて、実際に審査をしてみて比較しましょう。

２つ目の金利の値引きについてです。

あまり知られていませんが、金利は交渉すると下がることがあります。

やり方はシンプルで、事前審査ででた金利面などの条件を他の銀行に伝えて、より良い条件が出るか聞いてみるんです。

この交渉は特に地方銀行で有効です。

地方銀行はお客様の取り合いです。

ライバルの銀行に負けまいと提示した金利を下回る特別金利を出してもらえることがあります。

なので、積極的に事前審査は申し込みましょう。

知らないと損する住宅ローン５つのポイント、変動金利が固定金利かを先に決める

勘違いしがちなのが、銀行を決めてから変動にするか固定にするかを決めようとしていること。

実は、逆で、そもそも変動金利にするか固定金利にするかを先に決めてから得意な銀行に審査してもらう方が良いです。

住宅ローンの商品はどの銀行でも、変動金利も５年固定も１０年固定も３５年固定もあります。

でも、変動金利だけは他の銀行には負けないけど１０年固定は高いとか逆に超長期固定と呼ばれる２０年以上の固定金利は他に負けないくらいの低金利だったり、キャンペーンをやっていることがあります。

だから、条件が良いところを見つけてから銀行を決めるんじゃなくて、まずは、変動か固定金利かどちらが自分達の返済方法にあっているかを検討してから、条件が良さそうな銀行に事前審査を進めていくのが重要です。

でも、実際にこのようにいう人のほとんどが自分で銀行を探そうとしてしまっています。

最近はどの銀行もネットから事前審査が申し込めるようになりました。

だから自分で色々と調べて進めてしまいがちです。

もちろん、数字に強く何事も理解力がある人であればそれなりに好条件の銀行は見つかることでしょう。

でもほとんどの人がそんな能力がないはずです。

だからそんな人は素直に住宅会社の担当者に相談してみましょう。

コツは、いろいろな担当者に聞いてみることです。

先ほども紹介した通り、表面的な情報だけではわからない条件があるんです。

だから、たくさん審査をして、たくさん比較検討していくんです。

金利がたった０.１％違うだけでも3,000万円を借りれば総額で56万円も変わってしまいます。

56万円あれば家族旅行に行けますよね？

少しでもお得に家づくりしましょう。

いかがだったでしょうか？

まずはあなたに合った銀行をこちらからチョイスしてみましょう！