かれこれ現役のハウスメーカー営業を１５年続けているぽりんきです！
今回は、【住宅ローンの審査基準と否決になった場合に考えるべき！３つのこと】について解説していきます。
この記事をご覧の方は、
「何を基準に住宅ローンの審査は決めているの？」
「会社が中小企業なんだけど審査は不利なのかな」
「金利を下げる条件を知りたい！」
とお考えでしょう。
住宅ローンの借入金額を決めるもの
そもそも、借入可能額を決める要素はなんでしょうか。
昔は、
- 『２０年以上取引がある銀行を選べ！』
- 『自己資金は多ければ多いほうがいいぞ！』
- 『勤めている会社がお世話になっている銀行にしたら審査が通る！』
と言われてきました。
しかし、今は、低金利の時代です。
ほとんどの銀行が商品として住宅ローンを扱っています。
どの銀行も顧客獲得のために、競争しているので、条件は昔と比べてかなり借りやすくなってきています。
このため、借入金額を決める要素も変わっています。
年収が高い方が良い
まず重要なのが年収です。
会社員であれば、
【昨年の源泉徴収票に書いてある税込み年収】
が重要です。
つまり、
総支給額を確認せよ！ということです。
個人事業主・自営業の方であれば、
【直近３期分の確定申告書（法人であれば決算書）で黒字が出ていること】
が前提条件になります。
住宅ローンの審査そのものが、
年間の返済額が収入に対してどの程度なのか？によって決まります。
目安として、年収の７〜１０倍が借入可能額になるという結果が出てきます。
つまり、
年収５００万円 → 借入可能額３５００〜５０００万円
このようなイメージです。
金額に差があるのは、銀行ごとに、【審査金利と返済比率】があるからです。
大手都市銀行は厳しく、ろうきんやJA、フラット３５は借入額が伸ばしやすいです。
現在のローンが少ない方が良い
車のローンや分割払い、クレジットカードのリボ払い、携帯電話機種の分割払いなどがあると返済比率を圧迫します。
「うちには車のローンがあるからさっさと返済しないと！」
と思っている方、ちょっと待ってください！
現在ローンがあるからと言って、今すぐ返済しなければいけないわけではありません。
自己資金があるなら、ローンを完済してしまったほうが良い場合が多いです。
でも、ローンを返済してしまうと手持ち金がなくなってしまう場合は要注意です！
住宅ローンの事前審査であれば、ローンがある状況でも、完済を条件に審査ができます。
なので、先に返済してしまう必要はありません。
まずは一度事前審査をやってみて、判断しましょう。
既存のローンをその銀行で借り換えする。
さらに、【一緒に住宅ローンを借りれば審査OK】の結果が出ることもあります。
だからまずは、現状を審査してもらうことをお勧めします。
現在勤めている勤務先
勤務先は、
- 上場企業
- 公務員
- 中小企業
- 零細企業
なのかが重要です。
でも、昔と違ってそこまで審査に影響しなくなりました。
上場企業や公務員だと【金利が−0.２％になる】など。
特典がついてくる可能性はあります。
現在の会社での勤続年数
１０年ほど前は、勤続年数３年あるかどうかがポイントでした。
しかし、
【最近は勤続年数は１年以上あるかどうか？】がポイントになっています。
住宅ローンそのものが銀行同士の戦いになっているのでハードルが下がっています。
しかも、最近は勤続年数が１年未満でも借入できるようになってきました。
数ヶ月分の給与明細書の平均額を１２倍すると、
【見込み年収方式で審査ができる銀行】も増えてきました。
転職して間もないうちに、住宅ローンの審査にチャレンジすることもできるので、良い時代になりました。
当然、借りることが目的ではなく、返済していくことが重要になります。
だから、転職して間もない人は自分の返済能力をしっかり把握しましょう。
住宅ローンの審査結果はどのように出るのか？
住宅ローンの事前審査は早ければ２日〜７日程度で審査結果が出ます。
自営業者や審査が際どい方の場合は質疑などがあり、１４日程度かかる場合があります。
審査結果は２種類しかありません。
審査は承認され、金額が出る
希望の借入金額に届いているかどうかはおいておいて、無事に審査結果が出たということで一安心しましょう。
年収や既存のローン額によって借入希望額が決まってきます。
希望する額に満たない場合は、銀行を変えることで希望額に届く場合も出てきます。
最近は、３５年ローンではなく、４０年ローンなどを取り扱いする銀行も増えてきたので、視野を広げてハウスメーカーの担当者に相談してみましょう。
ゼロ回答（否決）
収入があれば、通常いくらかは借入が可能ですが、ゼロ回答が出ることがあります。
これは、一円も貸せません。
という回答です。
この場合は、銀行をどこにするかというよりも、自分自身の評価に問題があります。
ゼロ回答が出てしまった場合は、課題が出てきますので、その問題点を明確にするところから始めていきましょう。
「過去に延滞はなかったか？」
「直近で引っ越ししていないか？」
「携帯電話は分割払いではないか？」
このあたりに心当たりがある方は要注意です。
ゼロ回答が出てしまった場合の３つの対処方法
ゼロ回答という秘訣が出てしまった場合は解決方法を探していきます。
３つのポイントを思い出してみてください。
- 過去の借金を思い出す
- 延滞していないか思い出す
- 引っ越しをしていないか
住宅ローンでの審査に影響が出るのはこの３つを思い出せば問題点がわかってきます。
過去の借金を思い出す
過去にどんな借入をしましたか？
直近５年程度を振り返ってみましょう。
住宅ローンの審査に影響する借入について列記していきます。
- 車のローン
- クレジットカードの分割払い
- リボ払い
- ネットショッピング
- 教材の分割払い
- 教育ローン（奨学金を除く）
- 携帯電話の機種代
- タブレット機器
- インターネットの契約
- ポケットWi-Fi契約
- 通信教育の費用
- 固定資産税
- 住民税
このあたりを思い出してみましょう。
延滞した覚えがあるかないか
今度は先ほどあげた費用を延滞した記憶があるかどうか。
これを思い出す必要があります。
ここに自覚があれば良いのですが、ない場合は次を確認しましょう。
引っ越ししていないか
直近５年程度で引っ越ししていませんか？
「引っ越しがそんなに重要なの？」
と思うかもしれません。
過去にこのようなお客様がいました。
携帯電話料金の引き落としが残高不足だった。
携帯電話会社から自宅に支払いの督促状を送った。
しかし、住んでいる人がたまたま引っ越しをしていた。
封筒そのものが【転送不可】だった。
この場合は知らない間に延滞になっている場合があります。
「引っ越したけど、何が延滞になったのか記憶にない！」
まずは個人信用情報から事実を確認しましょう。
